Hoe moet ik door mij verhuurde panden waarderen in box 3 van de IB? Mag ik daarbij ook rekening houden met een waardedrukkende factor vanwege de verhuur?
Antwoord
Je moet woningen in box 3 in principe waarderen op de WOZ-waarde. Overige onroerende zaken (dus: niet-woningen) in box 3 dien je te waarderen op de waarde in het economisch verkeer (uitzondering voor verpachte landbouwgronden). Gangbaar hiervoor is de huurkapitalisatie, zeg maar tien tot veertien keer de (jaar)huur.
De wet biedt je nog wel enige tegemoetkoming op het nieuwe waarderingsvoorschrift voor woningen. Je hoeft namelijk niet altijd de volledige WOZ-waarde aan te houden. Er mag namelijk in een tweetal gevallen rekening worden gehouden met een waardedrukkende factor. De eerste waardedrukkende factor geldt voor woningen die op erfpachtgrond staan. In die situatie kan de jaarlijkse erfpacht – de zogenoemde canon – gekapitaliseerd worden en op de WOZ-waarde door jou in mindering worden gebracht. Wettelijk is deze waardevermindering vastgesteld op zeventien keer de jaarlijkse canon. De tweede waardedrukkende factor is van toepassing op (permanent) verhuurde woningen (en geldt dus niet voor een vakantiewoning die slechts af en toe wordt verhuurd) en waarbij de huurder ook huurbescherming geniet. Bij deze woningen mag je rekening houden met de huur als waardedrukkende factor, die wettelijk forfaitair is vastgesteld op een zogenoemde leegwaarderatio. Die leegwaarderatio is een vermenigvuldigingsfactor die afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de verhuurde woning. Deze leegwaarderatio loopt van minimaal 73% (bij een verhouding huurprijs tot WOZ-waarde tot 1%) en loopt door tot maximaal 100% als de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde hoger is dan 7%. Deze ratio mag je ook toepassen voor verpachte woningen.
Peter Meulepas, administratie- en belastingconsulent te Mill.
